Door in een vakantiewoning te investeren, kies je voor een redelijk waardevaste belegging waar je zelf ook nog van kunt genieten. Bovendien kun je jouw vakantiehuis vanuit recreatief oogpunt verhuren en zo genieten van het rendement dat dit oplevert. Niet zo gek dat een vakantiewoning een geliefd beleggingsobject is voor ondernemers met vermogen.
Lees alles over beleggen in een vakantiehuis: de voordelen en valkuilen.
Het rendement van een vakantiehuis als belegging
Het rendement van een vakantiewoning wordt bepaald door een combinatie van huuropbrengsten en eventuele waardestijging van het vastgoed. Factoren zoals de locatie, het type woning, de bezettingsgraad, de hoogte van de huurprijs en de doelgroep spelen hierin een grote rol.
Aan de kostenkant moet je rekening houden met financieringskosten, belastingen, verzekeringen, onderhoud, schoonmaak, energielasten en eventuele beheervergoedingen.
In de praktijk ligt het netto rendement vaak tussen de 3 en 8 procent per jaar, waarbij populaire toeristische regio’s en goed beheerde woningen doorgaans aan de bovenkant van dat spectrum zitten. Bovendien kan waardestijging bij verkoop het totale rendement aanzienlijk verhogen.
Woning op een vakantiepark
Koop je een vakantiewoning met als belangrijkste doel om deze zo veel mogelijk te verhuren, dan kan een woning op een vakantiepark een interessante optie zijn. Veel parken bieden een gegarandeerd netto rendement voor een langere periode, bijvoorbeeld een vast rendement voor 10 jaar.
Verdiep je uiteraard wel goed in de voorwaarden als je hiervoor kiest. Lees de kleine lettertjes zorgvuldig en informeer jezelf goed over zowel het park als de specifieke locatie. Houd er verder rekening mee dat hoge rendementen vaak maar voor een beperkte tijd worden geboden én dat er bij sommige parken een verplichte bijdrage is voor onderhoud van het park.
Beleggen in een vakantiewoning: belangrijke tips
1. Wed niet op één paard als je gaat investeren
Zoals je ongetwijfeld weet is de gouden regel van beleggen: spreid je kansen om zo de risico’s te beperken. Dit geldt uiteraard ook voor investeren in een vakantiewoning. Doe dit alleen met geld dat je ‘over’ hebt en steek niet al je vermogen in één object. Beleggen in stenen brengt nou eenmaal risico’s met zich mee, zoals een markt die verandert of waardevermindering van de woning door externe factoren die je nu nog niet kunt voorzien.
2. Reken op slijtage
Bij het inschatten van het rendement op een vakantiehuis moet je rekening houden met toekomstige onderhoudskosten van de woning. Zeker voor een woning die vaak wordt verhuurd, kunnen deze kosten aanzienlijk zijn. Vergeet daarom niet de afschrijvingskosten op te nemen in je financiële planning.
3. Restwaarde bij verkoop en toekomstige winsten of verlies berekenen
Natuurlijk hoop je dat de verkoopprijs hoger zal zijn dan de aanschafprijs als je de woning in de toekomst verkoopt. Helaas is er geen garantie dat dit ook daadwerkelijk zo is. De discounted cashflowmethode (DCF) is hierbij een waardevol instrument. Deze methode kijkt niet alleen naar het rendement in het eerste jaar, maar ook naar toekomstige kosten en een mogelijke lagere verkoopwaarde.
4. Onderschat de vaste lasten niet
Als eigenaar van een vakantiewoning moet je rekening houden met vaste lasten zoals energiekosten, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en mogelijke extra kosten voor beheer, erfpacht of een vaste bijdrage voor onderhoud van een park bij een recreatiewoning.
5. Calculeer schommelende huurinkomsten in
De huurinkomsten van een vakantiewoning kunnen sterk fluctueren. Zo verschillen de huurprijzen in het hoog- en laagseizoen en zal de woning het ene jaar beter verhuren dan het andere. Maak een realistische schatting van je opbrengsten op jaarbasis over een aantal jaren.
6. Verdiep je in de lokale regelgeving
Zoek voor je tot aanschaf overgaat goed uit wat de regels en wetten zijn in de gemeente waar het object staat. Zo zijn er gemeenten die restricties opleggen aan de verkoop van vakantiehuizen om lokale inwoners te beschermen tegen stijgende vastgoedprijzen. Kortom, laat je goed informeren. Ook kan de wetgeving in de toekomst veranderen.
7. Let op de btw
Als ondernemer een vakantiehuis kopen om deels zelf van te genieten en deels te verhuren is ook fiscaal behoorlijk ingewikkeld. Vooral op het gebied van btw zijn er de nodige haken en ogen.
In dit artikel zetten we de belangrijkste aandachtspunten op een rij voor eigen gebruik en als verhuurder. De overheid wil het percentage btw voor logies per 2026 opschroeven van 9% naar 21%.
8. Houd de aangescherpte fiscale regels in de gaten
Investeer je in een vakantiewoning, dan ben je verplicht belasting te betalen over het rendement. Dat doe je bij de aangifte inkomstenbelasting in box 3. De afgelopen jaren zijn de fiscale regels aangescherpt. Vanaf 2026 verandert het box 3-stelsel drastisch, waardoor in een vakantiewoning investeren naar verhouding minder aantrekkelijk kan zijn.
Stijging van de overdrachtsbelasting
Vroeger betaalde je als koper van een recreatiewoning in Nederland 2 procent overdrachtsbelasting. Bij een aankoop van € 250.000 kwam dit neer op een kostenpost van € 5.000. Sinds 2023 is dit tarief gestegen naar 10,4 procent. Hierdoor betaal je voor dezelfde woning nu € 26.000 aan overdrachtsbelasting. In 2026 gaat het tarief wel weer iets omlaag, naar 8%.
Hogere vermogensheffing
De verhuur van vakantiewoningen is sinds 1 januari 2023 zwaarder belast in box 3. De Belastingdienst beschouwt een tweede woning als deel van je vermogen. Een lening, zoals een hypotheek, kun je aftrekken in box 3. De rente op een tweede hypotheek is niet aftrekbaar.
Ga je voor eigen beheer of uitbesteden?
Eigen beheer
Bij eigen beheer regel je als eigenaar zelf alle aspecten van de verhuur: van marketing en prijsbepaling tot schoonmaak, sleuteloverdracht en onderhoud. Het grote voordeel is dat je alle inkomsten behoudt en volledige controle hebt. Daar staat tegenover dat het tijdrovend kan zijn en dat je meestal in de buurt moet wonen om snel te kunnen inspelen op problemen.
Uitbesteed beheer
Hierbij laat je een verhuurorganisatie of beheerder alles regelen, soms inclusief marketing en prijsstrategie. Dat scheelt veel tijd en zorgt voor een professionele aanpak, maar kost doorgaans 15 tot 30 procent van je bruto huurinkomsten. Je hebt minder directe controle en bent afhankelijk van de kwaliteit van de beheerder. Deze aanpak is aantrekkelijk voor wie weinig tijd heeft, verder weg woont of het pand vooral als belegging ziet.
Tussenvorm
Een hybride aanpak is ook mogelijk: je doet zelf de boekingen en marketing, maar schakelt lokaal iemand in voor de schoonmaak en sleuteloverdracht. Zo houd je de kosten lager, maar profiteer je toch van lokale ondersteuning.
In een vakantiewoning investeren met een bv
Ben je ondernemer met een bv? Dan kan het investeren in een vakantiewoning via je onderneming financieel aantrekkelijk zijn. Je doet via je bedrijf aangifte vennootschapsbelasting over de huurinkomsten, maar kunt verschillende kosten aftrekken, zoals uitgaven voor inventaris, parkbeheer, onderhoud, exploitatie, vaste lasten en de hypotheekrente. Ook kun je (deels) de btw terugkrijgen.
Dit kan financieel voordelig uitpakken en biedt mogelijkheden om je investering te optimaliseren.